Thẩm định giá nhà chung cư của ngân hàng đóng vai trò then chốt trong giao dịch mua bán hoặc vay vốn thế chấp ngân hàng. Việc nắm rõ quy trình và các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả thẩm định sẽ giúp bạn đưa ra quyết định hợp lý và bảo vệ quyền lợi của bản thân. Bài viết này cung cấp thông tin chi tiết, cập nhật nhất về cách thức thẩm định giá nhà chung cư của ngân hàng theo quy định.
1. Cơ sở định giá:
1.1. Hồ sơ pháp lý:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là yếu tố quan trọng nhất, thể hiện quyền sở hữu hợp pháp của chủ nhà đối với căn hộ.
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu của chủ sở hữu tài sản để xác định danh tính và địa chỉ.
- Hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và chủ nhà là bằng chứng về giá trị giao dịch ban đầu.
Lưu ý:
- Trường hợp tài sản hình thành sau hôn nhân, sổ đỏ đứng tên một người nhưng là tài sản chung của vợ chồng thì cần có giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
- Các giấy tờ cần cung cấp phải còn nguyên vẹn, không tẩy xóa, sửa chữa và có giá trị pháp lý.
1.2. Tình trạng thực tế của căn hộ:
- Diện tích: Diện tích thực tế sử dụng của căn hộ, bao gồm cả diện tích chung và diện tích riêng.
- Vị trí: Vị trí của căn hộ trong tòa nhà, khu vực, sự thuận tiện về giao thông, cơ sở hạ tầng xung quanh.
- Tuổi nhà: Thời gian xây dựng và sử dụng của căn hộ, ảnh hưởng đến độ hao mòn và giá trị tài sản.
- Kiểu dáng: Thiết kế, nội thất, trang thiết bị bên trong căn hộ.
1.3. Quy định pháp luật hiện hành:
- Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan quy định về thủ tục, tiêu chuẩn, điều kiện thẩm định giá nhà chung cư.
- Quy định của Ngân hàng Nhà nước về tỷ lệ cho vay mua nhà chung cư, điều kiện vay vốn thế chấp.
2. Phương pháp thẩm định:
2.1. Phương pháp so sánh thị trường:
- Đây là phương pháp thẩm định giá nhà chung cư của ngân hàng phổ biến nhất được áp dụng, sử dụng dữ liệu về giá bán của các căn hộ tương tự đã giao dịch gần đây để so sánh và xác định giá trị của căn hộ cần thẩm định.
- Dữ liệu so sánh được thu thập từ các nguồn uy tín như: sàn giao dịch bất động sản, báo cáo thị trường, website của các công ty môi giới.
2.2. Quy trình thẩm định 6 bước:
Bước 1: Đánh giá hiện trạng căn hộ:
- Khảo sát trực tiếp căn hộ để xác định diện tích, vị trí, tuổi nhà, kiểu dáng, tình trạng sử dụng.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị như: tiện ích nội khu, chất lượng xây dựng, an ninh, môi trường sống.
Bước 2: Tìm kiếm thông tin so sánh:
- Thu thập dữ liệu về giá bán của các căn hộ tương tự đã giao dịch trong khu vực lân cận.
- Lựa chọn các căn hộ có diện tích, vị trí, tuổi nhà, kiểu dáng, tiện ích tương đồng với căn hộ cần thẩm định.
Bước 3: Xây dựng khung giá trị:
- Dựa trên dữ liệu so sánh, xác định mức giá tối thiểu, tối đa và giá trị trung bình phù hợp cho căn hộ cần thẩm định.
Bước 4: Điều chỉnh khung giá:
- So sánh chi tiết các đặc điểm của căn hộ cần thẩm định với các căn hộ so sánh đã chọn.
- Điều chỉnh khung giá dựa trên sự khác biệt về các yếu tố như: chất lượng xây dựng, nội thất, hướng nhà, tầng cao.
Bước 5: Phân tích thị trường và điều chỉnh khung giá:
- Xem xét các yếu tố vĩ mô và vi mô ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong khu vực.
- Phân tích xu hướng giá bán, tỷ lệ giao dịch, nguồn cung – cầu của thị trường.
- Điều chỉnh khung giá để phù hợp với thực tế thị trường hiện tại.
Bước 6: Ước tính giá trị tương lai:
- Dự báo xu hướng giá trị của căn nhà có khả năng tăng, giảm giá trị trong tương lai.
- Tổng hợp các nguồn thông tin lại với nhau để làm cơ sở đưa đến quyết định cuối cùng.
2.3. Kết quả thẩm định:
- Sau khi hoàn thành các bước thẩm định, ngân hàng sẽ cung cấp báo cáo kết quả cho khách hàng.
- Báo cáo bao gồm: thông tin về căn hộ, phương pháp thẩm định sử dụng, căn cứ so sánh, kết quả giá trị thẩm định và các lưu ý khác.
3. Phí thẩm định giá:
3.1. Mức phí:
- Phí thẩm định giá nhà chung cư được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng giá trị tài sản thẩm định, thường dao động từ 0,2% đến 0,5%.
- Mức phí cụ thể phụ thuộc vào: uy tín của đơn vị thẩm định, độ phức tạp của tài sản, yêu cầu của ngân hàng.
- Ngoài ra, có thể phát sinh thêm chi phí đi lại, thu thập hồ sơ, dịch thuật (nếu cần thiết).
3.2. Thanh toán phí:
- Khách hàng chịu trách nhiệm thanh toán phí thẩm định giá cho đơn vị thẩm định.
- Phí thẩm định thường được thanh toán trước khi tiến hành thẩm định.
4. Lưu ý:
- Khách hàng nên lựa chọn đơn vị thẩm định giá uy tín, có kinh nghiệm và được cấp phép hoạt động hợp pháp.
- Cần cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin về căn hộ và hồ sơ pháp lý cho đơn vị thẩm định.
- Nên tham khảo ý kiến của chuyên gia bất động sản để có được đánh giá khách quan về giá trị căn hộ.
Nhà Cao Tầng hy vọng rằng những thông tin trên đây sẽ hữu ích cho bạn. Nếu bạn cần tư vấn mua hoặc đăng ký bán nhà, đừng ngần ngại liên hệ với Nhà Cao Tầng để được hỗ trợ nhé.
